¿Qué tipo de arras conviene?
Siempre que se trate de prometer algo debemos reconocer que prometer no es otorgar y que, por tanto, si eso que está sobre la mesa se está prometiendo y no sucediendo es porque realmente está abierta la puerta o al menos la ventana para que podamos huir si decidimos que: “quizá mejor no”; o que realmente no podemos ahora mismo celebrar el contrato prometido.
Pues bien, esto es lo que explica que en las promesas de compraventa de inmuebles se acostumbre “sin que sea un por ley” pactar Arras; es decir, se acostumbra pactar una suma de dinero como una especie de garantía que le ratifique al otro que mi promesa es realmente seria. Y es que, ¿Quién arriesgaría su dinero si estuviera pensando en desistir? O mejor, nadie invertiría en un anillo de compromiso si su intención fuese realmente no llegar a la iglesia.
Es por ello, que debe comprenderse que las arras existen porque se reconoce que las partes en el camino hacia una compraventa por muy seria que sea su intención pueden un día decidir por diferentes circunstancias ajenas o no a ellos que de verdad no quieren o no pueden celebrar el contrato, o mejor dicho, existen como un respaldo ante el legítimo derecho que tenemos todos de desistir de un negocio prometido sin que ello sea considerado incumplimiento.
Ahora bien, es conveniente aclarar en este punto que existen dos tipos de “Arras” como se ve a continuación:
ARRAS DE RETRACTO: También conocidas como arras penales, penitenciarias, simples, o solamente con el nombre de “Arras”: Son aquellas que implican cuando se pactan que si quien se arrepiente es el que prometía vender debe devolver lo que ha recibido doblado y si en cambio el arrepentimiento proviene del que iba a comprar, pues pierde lo que ha dado.
ARRAS CONFIRMATORIAS: Están presentes usualmente en las promesas aunque no se les llame por su nombre, pero se entienden incorporadas en todos los casos en los que acordamos en la promesa que estamos entregando un anticipo de precio, las cuales, como cualquier anticipo se devuelven en caso de no completarse el negocio por cualquier razón.
De modo que, a menos de que establezcamos en la promesa de compraventa que el dinero anticipado tendrá el tratamiento de arras de retracto con las consecuencias ya citadas, se entenderá que se trata de arras confirmatorias, es decir, que en caso de no producirse el negocio prometido este dinero se devolverá.
Dejando claro lo anterior, y entendiendo que la aprobación o no de un producto financiero es un hecho ajeno al futuro comprador, es decir, que aquel no controla los resultados de su solicitud, sino que en cambio es una decisión basada en políticas de crédito de la entidad que son abiertamente variables incluso de un día para otro, por qué razón si el que espera vender conoce dicha situación por tratarse de un hecho notorio pretende siempre pactar arras de retracto cuando lo cierto es que muchas veces ni siquiera tiene otros potenciales compradores que puedan representar una pérdida de oportunidad, pues de ser así, seguramente no estaría esperando el trámite de un crédito con los tiempos que eso conlleva.
Dicho ello, lo más equitativo para las partes cuando la decisión de comprar dependa exclusivamente de la aprobación de un crédito será pactar arras confirmatorias para que en caso de no producirse el negocio podamos quedar “tan amigos como siempre”.
