Para contestar este interrogante, es importante destacar primero que el contrato de arrendamiento es por su naturaleza uno de los llamados “contratos de ejecución sucesiva”; es decir, comienza su ejecución el primer día de cada mes y se prolonga hasta el último día del respectivo mes, y este, es su comportamiento repetitivo de forma sucesiva e indefinida; es decir, ocurre esto sin interrupciones mes a mes, y su forma de pagarse el canon o precio del arrendamiento es anticipada, es decir, nace la obligación de pago en el mismo momento en que comienza cada mes de ejecución.
Sin embargo, cabe entonces aclarar ahora el criterio de lo anticipado, y para ello, quisiera que recuerde aquella ocasión en la que para justificar su llegada tarde aseguró que en realidad había llegado a tiempo porque las 5 terminan a las 6, del mismo modo que los lunes terminan los martes.
Pues bien, esa es la razón precisamente por la que a menos de que haya acordado en su contrato de arrendamiento que el canon se pagaría en una fecha cierta (los días 5 de cada mes por dar un ejemplo) o en un periodo de tiempo determinado (del 10 al 15 de cada mes) su inquilino siempre podrá pagarle el arriendo del mes de Enero cualquier día del mes antes de que comience Febrero y este será un pago a tiempo. Y es que resulta que el contrato de arrendamiento tiene un primo muy parecido a él que quizá le resulte más familiar, y es el contrato de trabajo; este, igual que el de arrendamiento es un contrato de ejecución sucesiva, es decir, se desarrolla y paga mes a mes, solo que este, en vez de pagarse anticipadamente se paga en forma vencida, es decir, solo se cobra el salario después de haber prestado el servicio.
Entonces, si ambos se ejecutan sucesivamente cada mes, ¿por qué en arrendamientos la gente pide u ofrece pagar anticipadamente mas de un mes de renta (6 meses, 12 meses…) mientras que en los contratos de trabajo difícilmente alguien se atrevería a pedir a su empleador que le pagara por un servicio que aún no ha prestado? ¿Acaso los contratos de arrendamiento no podrían también quebrarse en el camino sin que haya sido posible ejecutar el mes de Agosto u octubre por encontrarse aun en Abril?
Resulta entonces, que esta es la primera razón por la que los cánones de arrendamiento no deben pagarse por anticipado, pues hacerlo, va contra la naturaleza misma del contrato dado que está asumiendo el riesgo de pagar por algo que aún no sucede.
Sin embargo, entiendo que este argumento puede no resultarle suficiente, entonces, es necesario contarle cuál es realmente la razón por la que de forma especial no es legal pagar por anticipado cánones de arrendamiento en vivienda urbana, y ello es, porque desde la entrada en vigencia de la Ley 820 de 2003 conocida como la ley de arrendamientos de vivienda urbana en Colombia existe en su artículo 16 una prohibición legal de constituir garantías o depósitos para respaldar el pago de las obligaciones que provengan del arrendamiento, de tal modo que, si estamos en Febrero y por tanto aun no nace la obligación de pagar el canon de Junio, hacerlo no es realmente pagar el canon de ese mes, sino constituir un depósito que garantice el pago de ese periodo de tal manera que, cuando efectivamente sea primero de Junio este dinero se convierta en precio de la renta de ese mes. Al final por supuesto, recuerde que esta prohibición no se aplica para los arrendamientos comerciales ni de vivienda rural pues la norma es específica para el arrendamiento de vivienda urbana.
